ناکارآمدی مدیران میانی و تشدید بحران ها

      افشین کلاهی، عضو هیئت نمایندگان اتاق تهران زمانی که سرعت تحولات بیشتر می شود و وقوع رخدادهای مختلف شتاب می گیرد، یک مدیریت خوب در مجموعه...

رشد قیمت مسکن در آذر ماه صحت ندارد/ باید آمارهای دقیق تولید کنیم

      فارس مصطفی قلی‌خسروی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، در پاسخ به این سؤال که آیا رشد قیمت مسکن در آذر ماه که بر اساس گزارش...

دولت برای بهبود بازار مسکن هیچ کاری نکند

      هر نوع اقدامی در  بخش مسکن نیازمند تحلیل کارشناسی و علمی است اما سال هاست که دولت ها در ایران بدون نگاه کارشناسی، به جای اینکه کار را...

 

 

 

فارس

مصطفی قلی‌خسروی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، در پاسخ به این سؤال که آیا رشد قیمت مسکن در آذر ماه که بر اساس گزارش وزارت راه و شهرسازی گفته می‌شود 6.8 درصد بوده است صحیح است،‌گفت: به هیچ وجه در آذر ماه رشد قیمت مسکن نداشتیم و متأسفانه وقتی اقتصاددانان سیاسی هستند باید هم شاهد چنین آمارها و گزارش‌هایی باشیم.

وی ادامه داد: هنوز یک آمار صحیح از بازار مسکن نداریم و وقتی آمارها غلط است تمام کارها و اقدامات نیز بر پایه غلط گذاشته می‌شود. 

رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه در گزارش موردنظر گفته شده است منطقه یک تهران رشد بالایی در قیمت مسکن داشته است،‌ اظهار داشت: منطقه یک تهران تحت پوشش اتحادیه شمیرانات است وقتی با رئیس اتحادیه شمیرانات تماس تلفنی گرفتیم افزایش قیمت مسکن به شدت رد شد. 

خسروی گفت: مسکن کشش رشد قیمت را ندارد چرا که قدرت خرید متقاضیان به شدت کاهش یافته است. 

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، بر اساس گزارش اخیر دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در نه ماهه نخست سال جاری تعداد ۵۰ هزار و ۲۴۷ مبایعه نامه ثبت شده است که نسبت به سال گذشته که ۱۰۰ هزار و ۹۶۷ بوده، کاهش بیش از ۵۰ درصدی داشته است. همچنین یک مترمربع واحد مسکونی آپارتمانی در نه ماه نخست سال جاری به طور متوسط ۱۲ میلیون و ۸۹۰ هزار تومان معامله شده که این رقم نسبت به مدت مشابه سال گذشته که هرمترمربع واحد مسکونی آپارتمانی ۷ میلیون و ۵۶۱ هزار تومان معامله می‌شد، افزایش بیش از ۷۰ درصدی را تجربه کرده است.

این گزارش حاکی است که تعداد  ۴۲ هزار و ۲۷۱ پروانه ساختمانی در 9 ماهه سال جاری صادر شده که این رقم در مقایسه با مدت مشابه سال قبل که ۵۱ هزار و ۲۷۰ پروانه را به ثبت رسانده کاهش  ۱۷.۶ درصدی را نشان می‌دهد. 

بر این اساس، تعداد کل مبایعات ثبت‌شده در آذرماه سال جاری ۹ هزار و ۶۶۴ بوده که نسبت به آمار ۴ هزار و ۶۸ ماه گذشته رشد بیش از ۱۳۷ درصدی را تجربه کرده است. همچنین، متوسط قیمت هرمترمربع واحد مسکونی آپارتمانی در آذرماه ۱۳ میلیون و ۴۷۴ هزار تومان بوده که این رقم در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با متوسط قیمت ۹ میلیون و ۶۳۱ هزار تومان، نزدیک به ۴۰ درصد افزایش و نسبت به ماه قبل با متوسط قیمت ۱۲ میلیون و ۶۱۷ هزار تومان، ۶.۸ درصد افزایش را نشان می‌دهد.

 

 

 

منتشرشده در اتاق مطلوب

 

 

 

هر نوع اقدامی در  بخش مسکن نیازمند تحلیل کارشناسی و علمی است اما سال هاست که دولت ها در ایران بدون نگاه کارشناسی، به جای اینکه کار را از سر شروع کنند و به آخر برسانند، درگیر پیامدهای ناگواری اند که ناشی از ناهماهنگی و سومدیریت های قبلی است. به جای اینکه بگردند و ببینند  مشکل از کجا بوده، به راه حل های کوتاه مدت روی آورده اند. به همین دلیل است که هرازچندگاهی اخباری درباره افزایش سقف وام مسکن و طرح های مختلف برای افزایش عرضه مسکن می شنویم.

ما در ایران کمبودی در بخش عرضه نداریم و نیازی به تولید مسکن نداریم. دولت از مسکن مهر، مسکن اجتماعی،  طرح ملی مسکن و افزایش وام مسکن می گوید درحالیکه مسئله مسکن، مسئله عرضه نیست. مسکن یک بخش از اقتصاد کشور است که از اقتصاد کلان اثر می پذیرید. در یک اقتصاد سالم، هر بخش هر زمان که به افزایش عرضه نیاز پیدا کند، خود را ترمیم می کند. زمانی که تولیدکننده بداند ساخت مسکن سود دارد، مسکن می سازد. درواقع زمانی که اقتصاد کلان روند طبیعی خود را طی می کند، برای خانه دار شدن مردم نیازی به دخالتِ شتاب زده دولت ها نیست.

افزایش سقف وام مسکن هیچ کمکی به خانه دار شدن مردم نمی کند. وام مسکن در هیچ دوره ای برای خرید مسکن کافی نبوده و همیشه از نرخ تورم عقب تر بوده است. بهره وام مسکن طاقت فرساست و هر زمان که خبر افزایش آن منتشر شده، جوی برای رشد قیمت ها ایجاد شده است.

اکنون دولت در شرایطی از افزایش وام مسکن می گوید بنگاه ها در بسیاری از مناطق پایتخت هیچ ملک زیر یک میلیارد تومانی را به مردم نشان نمی دهند، درحالیکه بخش عمده متقاضیان مسکن، زوج های جوانی اند که زندگی خود را تازه آغاز کرده اند. دولت در این شرایط می گوید سقف وام مسکن را افزایش می دهیم، آن هم وامی که اقساط آن کمتر از یک میلیون و  500 هزار تومان نیست و اگر یک زوج 100 میلیون تومان وام بگیرد باید 250 میلیون تومان به بانک بازگردانند.

مالیات ستانی از خانه های خالی از دیگر راهکارهای دولت برای بهبود بازار است که طی سال ها تکرار شده اما هیچ وقت عملی نمی شود. از دهه های 70 و 80 خورشیدی به این سو، درحالیکه کسب وکارهای معقول به 30 تا 50 درصد سود می رسد، سود بازار مسکن 100 تا 200 درصد است. طی 30 سال گذشته مسکن تبدیل به یک کالای سودآور شده و همین زمینه ورود پول های کثیف و شکل گیری رانت های اداری و اطلاعاتی را فراهم کرده است. پیامد چنین رانتی  شکل گیری واحدهای لوکس و لاکچری در مناطق شمال شهر است که فروش آن برای سازنده صرف ندارد و حتی اگر کسی بتواند آن را بخرد، یک نفر از دهک های بالای جامعه است و دردی از متقاضیان انبوه مسکن دوا نمی شود.

پولی که در این سال ها باید برای ساخت چند واحد با متراژ های 60، 70  و 100 متر در مناطق متوسط و پایین شهر و امکانات ایمن هزینه می شد، صرف ساخت خانه های 200 تا 300 متریِ لوکس و لاکچری شده است که اگر خالی هم بماند، کسی قدرت مالیات ستانی از سازنده و صاحب آن را ندارد. پولی که باید صرف از بین رفتن خانه های ریزدانه در بافت های فرسوده و ایجاد خانه های ایمن می شد، در مناطق شمال شهر صرف ساخت برج باغ و از بین بردن بافت طبیعی شهر شده است و اگر بخواهید از صاحب این برج ها مالیات بگیرید می بینید که به مراکز قدرت وصل است و نمی شود کاری کرد.

در بعضی مناطق تهران خانه هایی ساخته شده که تنها هزینه کاشی کاری آن دو میلیارد است. سال هاست که به سازندگان این واحدها پر و بال داده شده است. در هیچ یک از قوانین ساخت و ساز مسکن قطع درخت برای ساخت مسکن مجاز نبوده و اگر کسی برج باغ ساخته یعنی قانون را دور زده است.  

دولت اکنون از طرح ملی مسکن و رییس جمهور از تسهیل شرایط صدور مجوز برای سازندگان در بافت فرسوده می گوید اما هنوز برای ساخت خانه در کوچه سه متری در محله های فرسوده شهر مجوز ساخت و ساز صادر می شود. ساماندهی بافت فرسوده بدون در نظر گرفتن مسائل جانبی آن ممکن نیست درحالیکه ترمیم آن یک تیر و چند نشان است. ترمیم بافت فرسوده فهرستی طولانی از مشکلات اجتماعی و اقتصادی شهر را حل می کند اما دولت ها  مشغول ساخت خانه در بیابان های بدون امکانات شده اند و از افزایش وام و راهکارهای این چنین می گویند.

راهکار نهایی برای حل معضلات مسکن این است که دولت هیچ کاری برای ساماندهی آن انجام ندهد  و انرژی خود را  برای سامان بخشی به اقتصاد کلان کشور صرف کند. مسکن یک بخش مثل دیگر بخش های اقتصاد است که در زمان سلامت اقتصاد کلان، روند طبیعی خود را طی می کند. در زمانی که اقتصاد سالم شد، اگر دولت ها دیدند که کسی سواستفاده کرده یا خلاف می کند، با او برخورد کنند اما در شرایط کنونی که اقتصاد کلان درگیر هزاران مشکل است، هر نوع دستکاری بخش مسکن یا بگیر و ببند، نتیجه ای غیر از فربه شدن یک بخش از مناطق شهر با خانه های لوکس و بی سرپناهی بخش دیگری از جامعه و مستاجری های عجیب و غریب مردم در مناطق متوسط شهر ندارد. دولت به واقع هیچ کاری نکند.

*علیرضا سرحدی

 

 

 

منتشرشده در اتاق مطلوب
چهارشنبه, 27 آذر 1398 ساعت 11:17

پاسخ مثبت به درخواست افزایش وام مسکن

 

 

 

هفته پایانی آبان ماه سال جاری با انتشار و تکذیب اخبار افزایش سقف تسهیلات بانکی خرید مسکن همراه بود. مدیرعامل بانک مسکن، رحیمی انارکی از افزایش سقف تسهیلات می گفت اما وزیر راه و شهرسازی این اقدام را تورم زا خوانده و هر نوع  افزایشی را رد می کرد. با این حال امروز، رحیمی انارکی از موافقت بانک مرکزی با پیشنهاد بانک مسکن برای افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق گفت. به گفته انارکی«بانک پیشنهاد افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق را به بانک مرکزی داده است که با نظر مساعد آن مقام مرجع همراه است». هم چنین طرح بانک مسکن برای افزایش دوبرابری سقف تسهیلات جعاله هم مورد موافقت بانک مرکزی قرار گرفته است.

در آذرماه کانون انبوه سازان هم در نامه ای به رییس جمهور خواهان افزایش وام خرید مسکن شدند. آن ها در این نامه پیشنهاد کردند سقف وام خرید مسکن به 300 میلیون تومان افزایش پیدا کند چراکه که رکود باعث این بخش باعث شده کلیه صنایع مرتبط با صنعت ساختمان حداکثر با 30 درصد از ظرفیت خود کار کنند. انبوه سازان در نامه خود نوشتند «بر اساس آمار ارائه شده توسط مسئولین 22 میلیون بد مسکن در بافت‌های فرسوده و حاشیه‌نشینی شهرها و حدود 40 درصد اجاره‌نشین داریم. همگی بر اساس قانون اساسی نیاز به سرپناهی مناسب شان انسان اشرف مخلوقات و ایرانی مسلمان دارند . از طرفی نقدینگی کشور نیز از مرز 2 هزار هزار میلیارد تومان فراتر رفته است. چنانچه دولت اقدام به افزایش مبلغ تسهیلات ساخت و امکان انتقال آن به خریدار به صورت بلند مدت نماید طوری که قدرت خرید مردم افزایش یابد قطعا با افزایش متقاضی خرید افزایش تولید حاصل می‌گردد. افزایش تولید موجب افزایش اشتغال و روق اقتصادی خواهد شد و بدون هیچ تردیدی درآمد دولت و شهرداری‌ها نیز افزایش خواهد یافت».

پیشنهاد کانون انبوه سازان و موافقت بانک مرکزی با افزایش وام اوراق و جعاله درحالی مطرح می شود که از سال گذشته، وزیر راه و شهرسازی مخالفت خود را با هرگونه افزایش وام خرید مسکن اعلام کرده است. اسلامی در دی ماه سال 97 گفت: «اگر بعضی تصور می‌کنند افزایش وام مسکن به ارتقای توان خرید کمک می‌کند، من اینگونه فکر نمی‌کنم. به همین دلیل به دنبال مدلی هستیم که مذاکرات آن با بانک مسکن در حال انجام است». اسلامی هم چنین در آبان ماه از این گفت که هیچ اقدام تورم زایی در بازار مسکن در دستور کار نیست.بعضی کارشناسان معتقدند هر نوع افزایش وام تسهیلات به خروج مسکن از رکود با تورم بالا منجر می شود. 

بازار چه می کند؟

ثبات بازار مسکن از ماه های تابستان آغاز شده است. به گفته مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در دوما هاخیر میزان معاملات  در شهر تهران رشد کرده است به طوری که در 17 روز گذشته از آذرماه بیش از 24 هزار و 560 قرارداد خرید و فروش ملک در کشور منعقد شده که نسبت به ماه قبل، 72 درصد افزایش را نشان می دهد هرچند 10 درصد کمتر از میزان معاملات در آذرماه سال گذشته است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک به ایرنا گفت، قیمت های قطعی نزدیک به 7 درصد و قیمت های پیشنهادی نزدیک به 40 درصد کمتر شده است و بنگاه های املاکی از طرح قیمت های نجومی خودداری می کنند. همین مسئله باعث رونق بازار شده است.  به گفته خسروی، اکنون توهم های قیمت در بازار فروکش کرده است و جهش بیش از 200 درصدی قیمت ها در دو سل گذشته، قدرت خرید متقاضیان را تضعیف کرده است.  

 

 

 

منتشرشده در اخبار اقتصادی