2 میلیون و 850 هزار تومان، خط فقر تهرانی ها

چند روز پیش، مرکز پژوهش های مجلس خط فقر سال 95 را محاسبه کرد. طبق این محاسبه خط فقر خانوار 4 نفره تهران 2 میلیون و 79 هزار تومان تخمین زده شده بود....

خسارت سانچی پرداخت شد/جزئیات پرداخت خسارات زلزله کرمانشاه

  خبرگزاری مهر : محسن قره‌خانی، دبیر کارگروه اتکایی سندیکای بیمه‌گران ایران در نشست خبری امروز سندیکای بیمه‌گران با خبرنگاران، از پرداخت...

بزرگترین اشکال موجود، چند نرخی بودن ارز است

  با شروع سال جدید، بازار ارز با نوسانات زیادی همراه بود. این نوسانات تا جایی پیش رفت که 20 فروردین ماه، معاون اول رییس جمهوری دلار را با قیمت...

 

 

 

  برای بررسی وضعیت بازار مسکن ابتدا باید به تعریف دقیقی از اصطلاحاتی چون رکود برسیم. وقتی از رکود می گوییم منظورمان چیست و از چه زاویه ای به مسئله مسکن نگاه می کنیم. کاهش حجم معاملات، کاهش قیمت و کاهش ساخت وساز را می توان نشانه از رکود گرفت. در چندماه گذشته قیمت مسکن افزایش یافته پس نمی توان گفت که از این منظر رکودی در این بازار ایجاد شده است. در مقابل اما حجم معاملات نسبت به سال گذشته کاهش جدی داشته پس می توان از این منظر گفت که رکود مسکن را درگیر می کند. از سوی دیگر میزان ساخت و ساز هم نسبت به سال گذشته تغییر محسوسی نداشته و اندکی رشد یافته است و اکنون به نظر می رسد که این رشد متوقف هم شده است(البته آمارهای جدید را در دست نداریم و مشاهدات روزمره گویای این مسئله است). با توجه به وضعیت سه عامل موثر در بازار مسکن می توان گفت این بازار در حال حاضر بازار داغی نیست. در شرایط رونق سه عامل قیمت، حجم معاملات و میزان ساخت و ساز هر سه باهم حرکت می کنند. زمانی که بازار رونق می گیرد، سرمایه بیشتری وارد می شود و ساخت و ساز هم بیشتر می شود و وضعیت کنونی مسکن از این ویژگی برخوردار نیست. یک دلیل عمده در بروز چنین وضعیتی این است که خانوارها قادر به همراهی با قیمت های کنونی مسکننیستند. بودجه خانوار تکاپوی انتظارات فروشندگان را نمی کند. این درحالی است که فروشندگان انتظار دارند با توجه به کاهش ارزش ریال و گرانی دلار با تورم بیشتری ملک خود را به فروش برسانند. از سوی دیگر معاملات سوداگرانه هم شدت نداشته است چراکه بازارهای سهام و ارز، بازارهای جذاب تری برای سوداگران بوده است.

در هفته گذشته نرخ ارز کاهش یافته است و باید دید این کاهش چه اثری بر بازار مسکن بر جای می گذارد. این اثرگذاری از دو جهت متفاوت است. نرخ ارز از یکسو جنبه تقویت کنندگی بر بازار مسکن دارد و افزایش نرخ به گرانی مسکن منجر می شود. زمانی که قیمت نهاده های بخش مسکن با افزایش نرخ ارز بیشتر می شود، انتظارات تورمی هم افزایش پیدا می کند بنابراین فرض بر این است که بخش مسکن هم تا اندازه ای خود را با افزایش نرخ ارز منطبق می کند. از سوی دیگر بازار ارز یک رقیب برای بازار مسکن به ویژه در کوتاه مدت است و  زمانی که نرخ در بازار ارز بالا برود، بازار مسکن برای سودگران کمتر جذاب است و ترجیح می دهند سرمایه شان را در بازاری به حرکت در آورند که با سرعت بالاتری به سود برسند. از جهت رونق بازار ارز بر بخش مسکن اثر منفی بر جای می گذارد و در روزهای گرانی ارز اثرگذاری این بازار را در حجم معاملات مسکن شاهد بوده ایم. به طور خلاصه زمانی که انتظارات تورمی در جامعه کاهش پیدا کند قیمت مسکن هم روند نزولی را در پیش می گیرد که بیشتر و به طور عمده متاثر از انتظارات فروشندگان در باره تورم های آینده است. امید همه این است که این انتظارات تعدیل شود، هیجانات در بازار ارز فروکش کند تا قیمت ها در سایر بازار ها از جمله مسکن، اتومبیل و کالاهای دیگر نیز به تعدیل رسیده و کاهش پیدا کند.

با کاهش نرخ ارز در هفته گذشته، بعضی رسانه ها از افت قیمت تا بیش از 20 درصد نوشتند. این در حالی است که چنین ادعاهایی مبنای عینی ندارد و بیشتر جنبه تبلیغی و ترویجی پیدا می کند. واقعیت این است که نمی توان بازار مسکن را با توجه به تحولات یکی دو روزه سنجید. داده های بازار ماهانه منتشر می شود و امکان اینکه میزان معاملات در یک یا دو روز را ارزیابی کنیم وجود ندارد. از این منظر آنچه در رسانه ها منتشر می شود بیشتر حاوی برداشت ها و انتظارات نویسندگان مطالب است تا منعکس کننده واقعیت بازار. اثرگذاری هر تحول اقتصادی در بازار مسکن در دوره های طولانی تری عیان می شود. برای قضاوت منطقی درباره بازار مسکن باید داده های سه ماه را در نظر گرفت و نمی توان لزوما به نوسانات یک یا دو روز نگاه کرد. بازار مسکن مثل بازار سرمایه نیست که در یک ساعت بتوان معاملاتش را تعقیب کرد یا مثل بازار ارز که روزمره قابل پیگیری باشد. بازار مسکن اثر تغییرات را دیرتر نشان می دهد بنابراین برای اظهارنظررسمی در این باره که نرخ ارز تا چه اندازه بر نرخ مسکن اثرگذاشته زود است.

من می توانم براساس مشاهدات شخصی و تماس با  بازار بگویم که اکنون به نظر می رسد که فروشندگان تمایل بیشتری به فروش دارند. یک دلیل این است که دارندگان مسکن انتظار تورم بیشتری در آینده را می کشیدند و این چشم انداز مبهمنسبت به روزهای آتی آن ها را در فروش مسکن محتاط کرده بود. اکنون اما آن ها درک کردند که این روند افزایشی دائمی نیست و توقفی هم برای آن وجود دارد. این نگرانی باعث شده عرضه مسکن در بازار پایتخت افزایش پیدا کند.

 

www.tccim.ir : منبع

 

 

 

 

 

منتشرشده در اتاق مطلوب
چهارشنبه, 06 آبان 1394 ساعت 09:58

تسهیلات دولت برای مسکن شروع خوبی است

محمدرضا زهره وندی/ نائیب رئیس انجمن آسانسور ایران و عضو هیات نمایندگان اتاق تهران

 

در روزهای گذشته و بعد از ارئه بسته تشویقی دولت برای تحریک تقاضا در بخش های مختلف از جمله مسکن ( تسهیلات وام ۶۵ میلیون تومانی و تسهیلاتی برای بافت های فرسوده) این سوال اصلی مطرح شده است که آیا این تسهیلات و مشوق ها می تواند موثر باشد و مسکن را از رکود شدید کنونی خارج کند؟ پاسخ من به این سوال به عنوان کسی که سال هاست در حوزه بازار مسکن فعال است این خواهد بود این بسته شروع خوبی است البته نباید انتظار داشت که تاثیرعمده ای دربازار داشته باشد اما در این مقطع و شرایط رکود فعلی می تواند استارت خوبی باشد و به گردش مالی در این بخش کمک کند و بعد از ماه ها حرکتی را در بازار مسکن و جنب و جوشی را شکل دهد؛ اما باز هم باید تاکید کنم که این مشوق هایی که در بسته در بخش مسکن وجود دارد نمی تواند بخش مسکن کشور را راه بیندازد و به اعتقادم این بسته حتما در ماه های آینده نیاز به مکمل هایی دارد و اقدامات تکمیلی.

اما پیش از این که به بسته تکمیلی اشاره کنم باید ابتدا درباره ضعف های این مشوق ها توضیح دهم، به نظرم اصلی ترین مشکل بسته فعلی به این باز می گردد که در آن تنها به مسکن خرد توجه شده است و انبوه سازی مسکن نادیده گرفته شده است؛ دولت باید توجه داشته باشد که مسکن یک صنعت و بزرگ ترین تولید در هر کشوری محسوب می شود که صنایع بسیاری به آن وابسته هستند و رونق آن در اصل به معنی رونق بسیاری از صنایع دیگر خواهد بود؛ نکته ای که در این بسته به آن توجه نشده است زیرا دولت برای رونق بخش مسکن هیچ توجهی به انبوه سازان این بخش و کسانی که مسکن صنعتشان است نکرده است بلکه تنها با داده وام بخش خرد مسکن را دیده البته اگر با اعطای وام و تسهیلات تاحدودی گردش مالی را در بخش انبوه و صنعت مسکن هم شاهد خواهیم بود اما این بخش به صورت کلی نیازمند توجه ویژه است.

علاوه بر این به اعتقاد من تسهیلات ۶۵ میلیون تومانی نمی تواند عدد مناسبی برای انتظار رونق مسکن در شهرهای بزرگ و استان های بزرگ کشور باشد و دولت باید برای شهرهایی مانند تهران این عدد را حداقل به دو برابر افزایش دهد زیرا با وام و تسهیلات ۶۵ میلیون تومانی کار چندانی را نمی توان پیش برد البته که این عدد برای شهرهای کوچک کافی است ولی ما انتظار داریم برای شهرهای بزرگ میزان تسهیلات افزایش پیدا کند.

اما در پایان باید به بسته مکمل این بسته در بخش مسکن اشاره کنم که به اعتقادم دولت باید در ۶ ماه آینده و بعد از این شروع آن را ارائه کند تا بتوانیم برای خروج مسکن از رکود فعلی اقدامی اساسی انجام دهیم؛ به نظرم در بسته مکمل باید به انبوه سازان توجه شود، تسهیلات افزایش یابد، قوانین ثبات پیدا کنند و برای قیمت مصالح ساختمانی نیز فکری شود؛ اقداماتی که اگر شاهد آن ها باشیم می توانیم انتظار رونق بخش مسکن را هم داشته باشیم.

منتشرشده در اتاق مطلوب

گویا همیشه باید یکی از دستانی که گره بحران اقتصادی را باز می‌کند، دست نظام بانکی باشد. این روز‌ها نیز که تب بحران بالا گرفته و بازارها تشنه نقدینگی هستند، حرف و صحبت از تسهیل روند پرداخت وام‌های بانکی و کاهش سود آن رواج یافته است گرچه بیشتر اوقات این تلاش‌ها آن‌گونه که روی کاغذ نوشته می‌شود به بار نمی‌نشینند.

 

گویا همیشه باید یکی از دستانی که گره بحران اقتصادی را باز می‌کند، دست نظام بانکی باشد. این روز‌ها نیز که تب بحران بالا گرفته و بازارها تشنه نقدینگی هستند، حرف و صحبت از تسهیل روند پرداخت وام‌های بانکی و کاهش سود آن رواج یافته است گرچه بیشتر اوقات این تلاش‌ها آن‌گونه که روی کاغذ نوشته می‌شود به بار نمی‌نشینند. یکی از بازارهایی که دو، سه سالی از قفل‌شدنش می‌گذرد بازار مسکن است، اتفاقا نیمی از صحبت‌های پرداخت تسهیلات هم به همین حوزه مربوط می‌شود اما بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه و کارشناس اقتصاد مسکن، فقر نقدینگی را برای این حوزه بسیار کم‌رنگ‌تر از فقر اعتبار می‌داند و معتقد است بانک‌های کشور برای توزیع اعتبار نتوانسته‌اند جای خالی «حاجی‌بازاری» قدیم را پر کنند. او می‌گوید بانک‌های ما صندوق پول هستند و تنها طعمی که از بانکداری نوین چشیده‌اند، محدود به بانکداری الکترونیک و استفاده ناچیز از خدمات الکترونیک و مجازی به‌جای بانکداری فیزیکی است. ستاریان از سرمایه‌سازی بانک‌ها برای سهام‌داران خود، با استفاده از سپرده‌های مردم، گلایه می‌کند و معتقد است بانکداری خصوصی با قوانینی که مخصوص بانک‌های دولتی تدوین شده، ثمره‌ای بهتر از این ندارد. این گفت‌وگو به واکاوی ارتباطی که بین نظام بانکی و صنعت ساختمان، به‌ویژه انبوه‌سازان، وجود دارد، پرداخته است. گفت‌وگوی بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه و کارشناس اقتصاد مسکن، را درادامه بخوانید.

‌آقای ستاریان، حوزه ساخت‌وساز مسکن همیشه پرسود بوده است، به‌گونه‌ای که در جامعه، افراد فعال در این حوزه، مانند بسازبفروش‌ها، مهندسان و انبوه‌سازان را به صورت نمادین به‌عنوان افراد ثروتمند معرفی می‌کنند. سؤال این است که چرا فعالان این بخش نیز دم از نیاز به تسهیلات بانکی می‌زنند؟
مطلب درست است، مسکن همیشه سودده بوده است. از سال ١٣٥٥ تا ١٣٦٥ بیشترین تولید مثل را در ایران داشتیم و به تبع آن، در سال‌های ٨٠ تا ٩٠ جزء جوان‌ترین کشورهای دنیا بودیم. به همین دلیل نیاز به شغل و مسکن در کشور افزایش پیدا کرده است. ازاین‌رو کسری تولید مسکن محسوس و فاصله بین عرضه و تقاضا زیاد بوده است؛ چراکه هیچ‌گاه پیش از بروز این تقاضا، پیش‌بینی و زمینه‌سازی برای ساخت این میزان مسکن را نکرده بودیم؛ بنابراین هرساله به کسری مسکن افزوده شده و عقب‌ماندگی عرضه از تقاضا پیوسته بیشتر شده است. این مسئله باعث شده ما هرچه مسکن تولید کنیم، باز هم فروش خوبی داشته باشیم. طبیعتا فروش خوب، سود خوب را هم به‌دنبال دارد، اما لازمه این تولید انبوه، سرمایه‌گذاری هنگفت است. اگر توجه داشته باشید خرده‌سازان کمتر از تسهیلات استفاده می‌کنند، به همین دلیل تولیدکنندگان اصلی مسکن در کشور، خرده‌سازان هستند و تقریبا حدود ٨٥ تا ٨٩‌ درصد تولید مسکن را این دسته از تولیدکنندگان عهده دارند.
‌ کسی که سال‌ها در این حوزه پرسود فعالیت کرده و قاعدتا سرمایه زیادی دارد، نباید توان تأمین مالی کار خود را داشته باشد؟
دقت کنید عموما وقتی یک طرح ٥٠٠ واحدی تولید می‌شود، ابتدا به سرمایه اولیه حدود ١٠٠، ١٥٠‌ میلیارد تومانی نیاز دارد و بعد آن را در بازار می‌فروشند. در دوره‌ای هم که یکباره رکود می‌شود ممکن است سازنده نتواند واحدهای تولیدی را بفروشد و سرمایه کاملا بلوکه شود. در این مقطع، بانک‌ها عموما وظیفه دارند وارد صحنه شوند؛ زیرا سپرده‌های مردم را جمع می‌کنند و باید تحویل تولید دهند.
‌خرده‌سازان ٨٥‌ درصد مسکن کشور را نسبتا بدون تقاضای تسهیلات تولید ‌می‌کنند، اصلا چه اصراری است انبوه‌سازی داشته باشیم که تسهیلات بخواهد؟!
اولا بگویم در ایران انبوه‌ساز نداریم؛ شرکت‌هایی هم که به‌عنوان انبوه‌ساز مطرح می‌شوند، یا عمومی هستند یا شبه‌دولتی. علت شکل‌‌نگرفتن انبوه‌سازی در ایران این است که اصلا بانک‌هایی که توان کمک به شکل‌گیری انبوه‌سازی را داشته باشند، وجود ندارند. در هیچ جای دنیا وضعیتی که بیش از ٨٥‌ درصد تولید مسکن را خرده‌سازان انجام دهند، دیده نمی‌شود. همه‌جا انبوه‌سازان مسکن می‌سازند و حرف آخر را در حوزه مسکن می‌زنند. مشکل حوزه مسکن را نیز همین بخش حل می‌کند، نه خرده‌سازان. خرده‌سازان به محض اینکه بازار دچار رکود شود، سرمایه خود را به بازارهای دیگر یا بانک‌ها کوچ می‌دهند. نبود انبوه‌ساز در کشور مصادف است با نداشتن صنعت ساختمان‌سازی توانمند. اگر بخواهیم به جایگاهی مانند کشورهای توسعه‌یافته برسیم باید انبوه‌ساز و البته بانک‌های معتبر و پیشرفته داشته باشیم.
‌شما می‌گویید «ما انبوه‌ساز نداریم» پس کانون انبوه‌سازان ما را چه کسانی تشکیل می‌دهند؟
اینها پیمانکاران انبوه‌ساز هستند؛ یعنی در طرح‌های ساختمانی و ساخت مسکن، به‌صورت پیمانکاری فعالیت می‌کنند. انبوه‌ساز کسی است که از ابتدای یک پروژه، یعنی از سرمایه‌گذاری، طراحی و برنامه‌ریزی آن، تا انتها و اتمام کار آن را در اختیار داشته باشد. در این مسیر می‌تواند چندین پیمانکار را نیز برای اجرای پروژه به خدمت بگیرد. وقتی می‌گویم ما انبوه‌ساز نداریم، منظورم این است که ما این نوع تولید‌کننده مسکن را نداریم. تحول در حوزه مسکن را هم اینها ایجاد می‌کنند؛ حتی تکنولوژی ساخت را نیز این دسته از سازندگان وارد می‌کنند نه خرده‌سازان. اینکه یک انبوه‌ساز بخواهد ‌هزار واحد مسکونی را به سبک خرده‌سازان بسازد، غیرمعقول و سفیهانه است. سعی می‌کند تا جای ممکن، ساخت‌وساز را ماشینی و همراه با تکنولوژی انجام دهد تا هم سرعت و کیفیت ساخت بالا برود و هم هدر‌رفت مصالح و هزینه نیروی کار کم شود. وقتی این موارد در ساخت‌وساز اعمال شود، فرایند ساختمان‌سازی در کشور تحول پیدا می‌کند و بعد از آن، سازندگان خرد هم از این روش‌ها تبعیت می‌کنند.
‌پس هم به‌وجودآمدن انبوه‌ساز و هم ادامه ساخت‌وساز توسط انبوه‌ساز، نیازمند همراهی بانک‌هاست. رفتار بانک‌ها با سازندگان پروژه‌های ساختمانی برای پرداخت تسهیلات و تأمین مالی آنها چگونه است؟
درباره بانک‌های ایران عموما مشکلات بسیار زیادی وجود دارد. بانک‌ها به این دلیل که اولا قیمت تمام‌شده پول‌شان بالاست، از دادن تسهیلات طفره می‌روند. در یک کشور پیشرفته اگر بخواهید یک پروژه ساختمانی را شروع کنید اولین کسانی که به شما مراجعه می‌کنند بانک‌ها هستند، می‌آیند تا هم به شما کمک کنند و هم خودشان فعالیت سودده انجام دهند. آنها بهره کمی در ازای تسهیلات می‌گیرند؛ اما وقتی وارد یک پروژه می‌شوند فعالیت‌های بسیار وسیعی در حاشیه آن انجام می‌دهند و منابع بسیار زیادی را جمع‌آوری و جابه‌جا می‌کنند. آنها در همه ارکان آن پروژه وارد می‌شوند. مثل بانک‌های ما نیستند که فقط یک وام بدهند و گه‌گاه هم بیایند پیشرفت پروژه ارزیابی کنند و اگر در میانه راه منابع نداشتند هم به لطایف‌الحیلی از پرداخت ادامه تسهیلات شانه خالی کنند. یک بانک پیشرفته وقتی وارد یک پروژه می‌شود از اول تا آخر اجرای آن پروژه را در دست می‌گیرد و به تمام امور مربوط به آن وارد می‌شود؛ به سازنده وام می‌دهد، بر فروش نظارت می‌کند، وجه فروش را پس‌انداز می‌کند، با پیمانکاران پروژه همکاری می‌کند و به آنها نیز وام می‌دهد، حقوق کارگران پروژه را می‌کند، پرداخت وجه کل خریدهای پروژه را از طریق بانک پرداخت کند. ال‌سی باز می‌کند، حتی در مواردی اگر دست‌اندرکاران پروژه تقاضا کنند بلیت هواپیما نیز تهیه می‌کند! این بانک منابع خود را چندین بار بین این موارد گردش می‌دهد و از همه نیز کارمزد می‌گیرد. ازاین رو در مدت مشخصی، مثلا یک سال، چندبرابر یک بانک ایرانی سود می‌کند و بر کل عملیاتی که در آن سرمایه‌گذاری کرده نیز نظارت دارد. برای همین احتمال ورشکستگی یا زیان نیز کاهش می‌یابد. بانک‌ها در ایران صندوق پول هستند. دایره فعالیت بانک‌های ما که شامل سپرده‌گیری و وام‌دهی بوده است، اکنون به‌قدری محدود شده که دیگر ترجیح می‌دهند وام هم ندهند؛ ازاین‌رو تسهیلات را به هر روشی که شده به مشتری نمی‌دهند و خودشان بنگاه‌داری می‌کنند تا از امنیت سرمایه و بازگشت آن به بانک اطمینان داشته باشند. این وضعیت اصلا در تعریف بانکداری نمی‌گنجد، اما بانکداری ما به این وضعیت رسیده است.
‌ تخلفاتی هم انجام می‌شود که به نپرداختن تسهیلات منجر شود؟
اینکه تسهیلات تصویب شده باشد اما بانک از پرداخت آن شانه خالی کند، بسیار معمول است. حتی در مواردی که پرداخت تسهیلات به یک پروژه را تصویب کرده باشد نیز دست به کارهایی می‌زند تا بقیه تسهیلات را ندهد. مثلا کارشناس، پیشرفت کار را کم می‌زند. بانک اصلا کاری ندارد که چه اتفاقی در پروژه می‌افتد.
‌مگر شرایط پرداخت تسهیلات در قرارداد مشخص نشده و هر دو طرف، بانک و انبوه‌ساز متعهد نشده‌اند که به آن عمل کنند؟
قراردادهای بانکی در ایران به شدت یک‌جانبه و یک‌طرفه است. اگر یکی از این قراردادهایی را که بانک‌های ما با مشتریان می‌بندند یک بانک در یک کشور توسعه‌یافته ببندد درِ آن بانک را تخته می‌کنند.
چرا؟
برای اینکه قوانین بانکداری ما در حمایت از بانک‌ها تدوین شده‌اند، چون پیش از این، همه بانک‌ها، دولتی بوده‌اند. وقتی بانک‌ها دولتی بودند، دولت در مقابل مردم حامی بانک‌ها تلقی می‌شد و قوانین را در حمایت بانک‌ها نوشته‌اند. در کشورهای توسعه‌یافته برعکس است؛ بانک‌های خصوصی هستند پس دولت قوانینی را در حمایت از مردم در برابر بانک‌ها تدوین می‌کند. حالا مردم در کشور گرفتار بانک‌های خصوصی هستند اما با قوانینی که در حمایت از بانک‌های دولتی تدوین شده‌اند. تبعات این اتفاق کاملا خود را نشان می‌دهد اما کسی هم نمی‌آید به اینها نگاه کند. کسی نمی‌گوید این چه قراردادی است، چرا مشتری را به چهارمیخ می‌کشید، به چه دلیل این‌همه تضمین می‌گیرید، چرا هم وثیقه می‌گیرید و هم پنج برابر مبلغ تسهیلات چک می‌گیرید. وقتی مشتری در حالت ناچاری باشد تن به همه اینها می‌دهد. قوانین جمهوری اسلامی از گذشته در حمایت از بانک‌هایی تدوین شده که دولتی بوده‌اند، گرچه این قوانین را درمورد بانک‌های دولتی می‌توان قبول کرد اما در مواجهه با بانک‌های خصوصی چطور؟ اینها که متعلق به سرمایه‌داران بخش خصوصی، متعلق به افراد خاص و شرکت‌های خاص است. چطور اجازه داده می‌شود بانک‌های خصوصی طبق این قوانین قرارداد ببندند. چرا باید قراردادهای کاملا یک‌طرفه و به نفع بانک، با بانک‌های خصوصی هم بسته شود؟
به‌جز بحث قرارداد، انبوه‌سازان برای گرفتن تسهیلات، در مکانیسم وام‌دادن با چه تخلفاتی از سوی بانک‌ها مواجه می‌شوند؟
وقتی به یک بانک مراجعه می‌کنید، نمی‌گوید وام نمی‌دهم؛ شما را مدتی می‌چرخاند و آخر کار، وامی که درخواست کردید و طبق قوانین شرایطش را دارید و مستحق آن هستید را به شما نمی‌دهد. این تخلف است. تسهیلات را به فلان و فلان می‌دهد. این فلان‌ها کی هستند؟ اینها یا همان بنگاه‌های خودشان یا افرادی هستند که با یادداشت و سفارش وام می‌گیرند. بسیاری از اینها در چند سال اخیر لو رفتند. حتی این مسئله بانک‌ها را به ورطه ورشکستگی و نابودی هم کشاند.
‌به‌هرحال تسهیلات یادداشتی مربوط به سال‌های قبل بوده است و در دو، سه سال اخیر‌می گویند وام یادداشتی نداریم! حالا باید چه کرد تا تسهیلات به متقاضیان مستحق پرداخت شود؟
اول باید ببینیم چرا آن وام‌های یادداشتی به وجود می‌آید. ما در کشور یک سازمان بازرسی داریم که پرداخت‌ها را بررسی می‌کند و از بانک می‌پرسد چرا وام دادید؟ ما می‌گوییم آنها را رها کن دیگر. از این به بعد روال کار را عوض کنید و بپرسید چرا وام ندادید؟ فرایند بازرسی در کشورهای توسعه‌یافته برعکس کشور ماست. در دنیا از بانک می‌پرسند چرا وام ندادی. در کشور ما وقتی بانک به هیچ‌کس وام ندهد و همه را برای مقاصد خود یا مقاصد سفارش‌شده از بالا صرف کند، باید جایی باشد که افراد مراجعه و از نپرداختن تسهیلات شکایت کنند. متأسفانه هیچ مرجعی برای رسیدگی به این موضوع نیست.
‌اما بانک مرکزی ادعای نظارت می‌کند، گاهی هم آیین‌نامه‌هایی صادر می‌کند که بانک‌ها ملزم به پرداخت تسهیلات می‌شوند، این کافی نیست؟
بانک مرکزی اصلا جایگاهی برای این کار ندارد. اگر بانک به متقاضی واجد شرایط وام ندهد، متقاضی نمی‌تواند به بانک مرکزی شکایت کند. به فرض اگر هم شکایتش را بگیرند، بعد از مدتی می‌گویند به دلیل نبود منابع وام نداده‌اند! وام‌دهی باید طبق ضوابط و نوبت باشد اما در ایران این‌گونه نیست. بانک به من می‌گوید منابع ندارم، تسهیلات نمی‌دهم اما پس از آن تسهیلات را آن‌گونه که دوست دارد به افراد یا شرکت‌های مشخص می‌پردازد. اگر بانک‌ها ملزم به پاسخ‌گویی باشند، دیگر جایی برای انحراف نمی‌ماند چراکه مردم در برابر تخلف آنها مدعی هستند. مردم وام می‌خواهند و بانک‌ها هم نمی‌دهند، جایگاهی هم نیست به دردشان برسد.
اگر جایگاهی مانند سازمان بازرسی کل کشور یا بانک مرکزی یا هر مرجع دیگری، برای پیگیری شیوه مصرف منابع و دلایل نپرداختن تسهیلات وجود داشته باشد، بانک‌ها دیگر جرئت تخلف ندارند. بانکی که بداند باید پاسخ‌گو باشد هرگز تخطی نمی‌کند چون باید دلایل مستند و حساب‌شده برای عملکرد خود بیاورد اما در بانک‌های ما، هیأت‌مدیره به‌راحتی و با شجاعت می‌گوید منابع ندارم و وام نمی‌دهیم! از کجا معلوم است ندارید؟ منابع را چکار کردید؟ بانک مگر می‌تواند وام ندهد!؟ در دنیا، بانک برای ندادن وام باید دلیل محکمه‌پسند داشته باشد اما در ایران برعکس است؛ باید برای وام‌هایی که پرداخت می‌کند دلیل محکمه‌پسند ارائه کند؛ متأسفانه سیستم نظارت و قوانین بانکی ما ایراد دارد، ما سورنا را از سر گشادش می‌زنیم!
‌در ایران بیش از ٣٠ بانک فعالیت می‌کنند و مرجعی با عنوان بانک مرکزی هم متصدی نظارت بر آنهاست. نحوه برخورد بانک مرکزی با عملیات بانکی فعلی چیست؟
بانک مرکزی ما نگرش صرف بانکی دارد. اصلا نگرش اقتصادی ندارد ازاین‌رو در حوزه‌های خاصی فقط نظارت می‌کند. بانک مرکزی هیچ نگرشی درباره اینکه بانک‌ها باید چگونه عمل کنند تا اقتصاد رشد کند، ندارد. فقط برخی قوانین که فلان کنند یا نکنند را ابلاغ و بر اجرای آن نظارت می‌کند. در شرایطی که نگرش اقتصادی در بانک مرکزی و نظام بانکداری کشور وجود ندارد، محدودیت‌هایی برای شبکه بانکی ایجاد می‌شود که بازخورد به‌صورت همین قضیه بنگاه‌داری بانک‌ها و بعد از آن، پرداخت وام ضربدری دو بانک به زیرمجموعه‌های یکدیگر بروز می‌کند. اینها را بانک مرکزی می‌بیند و می‌داند اما نمی‌تواند کاری کند. در مؤسسات مالی که نظارتی هم بر آنها وجود ندارد، اوضاع خراب‌تر است. در شرایط فعلی، این مؤسسات می‌دانند که ممکن است مسکن رشد کند، برای همین سلف‌خری مسکن را شروع کرده‌اند.
‌یعنی مسکن می‌خرند که در دوره رونق با  قیمت بالاتر بفروشند؟ این فرایند همان انباشت یا احتکار مسکن نیست که چندی‌پیش رسانه‌ها به آن پرداختند؟
قابل احتکار نیست، قابل انباشت هم نیست. از منظر صنعت ساختمان و مسکن که نگاه کنیم، این مؤسسات در وضعیت فعلی که می‌بینند نزدیک به دوره رونق مسکن هستیم، به پیش‌خرید واحدهای مسکونی می‌پردازند. مانند بقیه مردم که برای سرمایه‌گذاری وارد این حوزه می‌شوند. این از منظر صنعت ساختمان و مسکن است. مشکل از اینجا شروع می‌شود که مؤسسات با سپرده‌های مردم این کار را می‌کنند نه با سرمایه خود. اگر سپرده مردم قرار است وارد حوزه مسکن شود، باید به شیوه تسهیلات وارد شود یا اینکه توسط خود مردم این پول به حوزه مسکن وارد شود تا سود را مردم ببرند. اما حالا مؤسسات با سپرده مردم در مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند! این دو نکته متفاوت است. دقیقا بانک‌ها هم همین کاسبی را با بنگاه‌داری انجام می‌دهند. گرچه این مسئله از منظر مسکن ایرادی ندارد و خوب هم هست اما از نظر اقتصاد، سالم نیست. مؤسسات به طرح‌های مسکن در حال ساخت، پول تزریق می‌کنند به امید اینکه تا اتمام طرح، دوره رونق مسکن آغاز شود و از این سرمایه‌گذاری سود سرشاری ببرند. مؤسسات حق ندارند با سپرده مردم برای سهام‌داران خود سرمایه ایجاد ‌کنند اما این رفتار مقابل چشم بانک مرکزی اتفاق می‌افتد.
‌این سلف‌خری مسکن توسط مؤسسات را بانک‌ها هم انجام می‌دهند؟
بعد از اینکه به بنگاه‌داری بانک‌ها ایراد وارد کردند، فعالیت‌ آنها محدود شد به اینکه تسهیلات را به زیرمجموعه یکدیگر به صورت ضربدری پرداخت کنند اما محدودیتی برای مؤسسات وجود ندارد برای همین با قدرت وارد این کار شده‌اند اما بانک‌ها نه.
‌گفتید بانک مرکزی فقط قوانین بانکی دارد و اقتصادی فکر نمی‌کند. آیا بانک‌ها به همین قوانین بانکی عمل می‌کنند؟
بانک‌های ما به‌خصوص پس از تشدید تحریم و محدودشدن آن دسته از فعالیت‌های جزئی که در مبادلات اقتصادی و تجارت خارجی داشتند، دیگر هیچ کاری نداشتند جز اینکه نقش صندوقی را برای پول مردم ایفا کنند. به سپرده‌ها سود تعلق می‌گیرد از این رو با پول مردم یا باید تسهیلات می‌دادند یا سرمایه‌گذاری می‌کردند. بانک‌ها سرمایه‌گذاری را انتخاب کردند و بنگاه‌دار شدند بعد هم تسهیلات را بین بنگاه‌های‌ خود رد و بدل کردند. برخی بانک‌ها می‌گویند بانک مرکزی پیشنهاد کرده ضربدری وام بدهید، من باور نمی‌کنم بانک مرکزی این پیشنهاد را داده باشد اما فعلا بانک‌ها این کار را می‌کنند. این به معنای عمل به قوانین نیست! عملیات بانکی در هر فعالیتی می‌تواند وسعت بسیار بالایی داشته باشد اما بانک‌های ما به‌شدت محدود هستند.
‌حالا بانک‌ها خودشان سرمایه‌گذاری می‌کنند و به‌صورت ضربدری هم به خودشان وام می‌دهند، در گذشته شرایط چگونه‌ بوده است؟
عموما وقتی رکود اتفاق می‌افتد یا تورم یا نرخ تورم افزایش پیدا می‌کند، بانک‌ها بیشتر به این شیوه و روش گرایش پیدا می‌کنند. همه هم به این مسئله برمی‌گردد که نظام بانکداری ما نظام غلطی است و هیچ‌گونه بازنگری و به‌روزرسانی در آن انجام نمی‌شود. می‌گویند بانکداری، الکترونیک شده است درحالی‌که فقط تکنولوژی وارد کشور شده، اما در سیستم و روش‌ها بازنگری نشده است. بانک مرکزی با همان قوانین ٥٠ ، ٦٠ سال پیش کار و با قوانین عهد قاجار فکر می‌کند. بانک در جامعه ما یا باید ورشکست شود یا اگر می‌خواهد فعالیت داشته باشد باید همین کارها را انجام دهد و تا وقتی دایره فعالیت بانکی را باز نکنند، مسبب آغاز تخلفات خواهند شد. بانک‌های کشورهای توسعه‌یافته با پول کار نمی‌کنند، با اعتبار کار می‌کنند. در ایران اعتبار از بین رفته است. در گذشته اعتبار برای مردم مهم بود حالا هم در دنیا چون مردم همدیگر را نمی‌شناسند این اعتبار در بانک‌ها متمرکز می‌شود. اگر در قدیم «حاجی‌بازاری» معتبری داشتیم که حرفش سند بود و در بازار، اعتبار توزیع می‌کرد، الان بانک باید این کار را انجام دهد.
‌بانک چگونه باید به انبوه‌ساز اعتبار بدهد؟ منظور شما اعتبار پولی است؟
حالا شرایط این‌طور است که یک انبوه‌ساز، واحدهای ساختمانی‌ای که می‌سازد را به دوستان و آشنایان و کسانی‌که با معرفی این آشنایان می‌آیند، می‌فروشد. در دنیا بانک این کار را انجام می‌دهد. پول مشتری را می‌گیرد و طرف حساب متقاضی می‌شود. سازنده نیز تحت‌نظارت بانک کار می‌کند. بانک اجرای طرح را تضمین می‌کند و واحدها را می‌فروشد. در این توزیع اعتبار هم بدون اینکه پولی بدهد، از همه طرف‌ها کارمزد می‌گیرد. پول از متقاضی و انبوه‌ساز است و بانک هم اعتبار خود را در میان گذاشته است. بدون این اعتبار، یک انبوه‌ساز نمی‌تواند یک طرح‌ هزار واحدی بسازد. معضل تولید این مملکت و نظام بانکی فقط پول نیست. ما در ایران فقر اعتبار داریم. فقر اعتبار را بانک مرکزی باید پوشش بدهد، نه اینکه فقط به فکر پول باشد.
‌ماجرای درخواست بانک‌ها از انبوه‌سازان برای تجمیع حساب‌ها در بانک و توافق پرداخت تسهیلات صد‌میلیونی با سود ١٤‌درصد به انبوه‌سازان چه بود؟ می‌توان گفت این فرایند اعتباردهی در ایران نیز در شرف وقوع است؟
مورد بحث من، اعتبار و لزوم توزیع آن توسط بانک‌هاست، نه تسهیلات. بانک‌هایی که خودشان از بانک مرکزی اضافه‌برداشت دارند و سودهای حدود ٣٥‌ درصد می‌پردازند، چطور می‌خواهند وام ١٤‌درصد بدهند؟ گفته بودند انبوه‌سازان حساب‌هایشان در دیگر بانک‌هاست، آنها را پیش ما بیاورند تا وام بدهیم! نکته همین‌جاست. انبوه‌سازان اگر گردش مالی خود را وارد این بانک‌ها کنند، بانک‌ها باید به آنها اعتبار بدهند، نه پول. بانک‌ می‌گوید پول‌هایت را در بانک ما متمرکز کن، ما همه‌نوع تسهیلات می‌دهیم. سؤال انبوه‌ساز این است: منابع را متمرکز کن یعنی چه؟ یعنی همه کارهایم را بیاورم در ازای تسهیلات؟ وقتی بانک عُرضه بانکداری ندارد، این آوردن پول چه دردی را دوا می‌کند؟ چطور می‌خواهد وام ١٤ ‌درصد بدهد که به نفع من هم باشد؟ مگر می‌تواند؟ هم کاسبی کند و هم به‌نفع من باشد! این خواسته برای موقعی است که بانک فعالیت بانکداری انجام دهد، نه اینکه صندوق واریز و برداشت باشد.
‌اگر بانک‌ها را نادیده بگیریم، آیا امکان اینکه انبوه‌ساز با پیش‌فروش واحدها، از متقاضیان مسکن تأمین اعتبار کنند، وجود دارد؟
همین مسئله نیازمند اعتبار است. پیش‌فروش در مقیاسی که شما می‌شناسید، امکان‌پذیر است اما وقتی تعداد واحدها زیاد می‌شود، امکان پیش‌فروش به این صورت وجود ندارد. در دوبی چندین برج توسط یک انبوه‌ساز ساخته می‌شود و در همان دو، سه ماه اول ساخت‌وساز، همه‌ واحدها پیش‌فروش می‌شود. از همه‌جای دنیا و حتی با اینترنت واحدها را می‌خرند. چرا؟ چون یک بانک پشت‌سر ماجراست، وگرنه کسی برای قیافه سازنده واحد نمی‌خرد. ما در ایران به هم‌وطن خود، به همشهری خود هم نمی‌توانیم واحد بفروشیم، مگر اینکه آشنا باشد، دوست باشد یا کسی ما را معرفی کرده باشد. ما بیش از فقر پول، از فقر اعتبار اذیت می‌شویم. جای خالی بانک‌ها اینجا مشخص می‌شود. اگر فقر اعتبار نبود، به این شدت دچار رکود نمی‌شدیم.

منتشرشده در اخبار اقتصادی

وزیر راه و شهرسازی از تصویب شدن وام 100میلیونی ساخت مسکن در آینده خبر داد.

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری تسنیم، عباس آخوندی با بیان اینکه وام 80میلیون تومانی خرید خانه ادامه دارد، گفت: 20میلیون تومان هم وام جعاله است که می‌تواند بخشی از مشکلات بازار مسکن را برطرف کند.

وی افزود: وام 100میلیون تومانی ساخت مسکن هم در برنامه است که تصویب می‌شود.

آخوندی گفت:‌ 121 پروژه با ارزش 25میلیارد یورو در این همایش عرضه کرده‌ایم که نشان می‌دهد نهایی شدن سرمایه‌گذاری‌ها کمک مثبتی در رفع مشکلات بازار مسکن و در بهبود وضعیت زیرساخت‌های حمل و نقل خواهد داشت.

وزیر راه و شهرسازی با اعلام "در بخش مسکن 35 پروژه بزرگ عرضه کرده‌ایم که با راهکار واقعی و بدون استفاده از منابع بودجه عمرانی کشور می‌تواند بسیار مؤثر باشد"، گفت: با توجه به حضور پرقدرت ایران در عرصه ترانزیت بین‌المللی، فرصت‌های سرمایه‌گذاری ارائه شده در این عرصه می‌تواند برای حوزه حمل و نقل ایران نیز کمک شایانی باشد و رقم 25میلیارد یورو قطعاً تأثیر مستقیم مطلوبی در این زمینه خواهد داشت.

وی با ابراز "پروژه‌های بسیار خوب و متنوعی در این همایش به سرمایه‌گذاران معرفی می‌شود که امکان نهایی شدن آنها پس از برگزاری همین همایش وجود دارد" از ورود سرمایه‌گذار خارجی در چند طرح حمل و نقلی کشور پیش از برگزاری این همایش خبر داد و افزود: سرمایه‌گذاران خارجی در طرح  آزادراه تبریز ـــ مرند و یکی دیگر از مسیرهای غرب کشور سرمایه‌گذاری کرده بودند و بخش خصوصی داخلی نیز در یکی از فرودگاه‌های کشور حضور پیدا کرده بود.

آخوندی با بیان اینکه پس از توافق هسته‌ای ورود شرکت‌های خارجی افزایش چشمگیری یافته، برگزاری این همایش را اولین اقدام سازمان‌یافته برای ورود سرمایه‌گذاران به پروژه‌های حمل و نقلی و مسکن و شهرسازی دانست و گفت: امید است سرمایه‌گذاران با رقابت سالم سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف حضور یابند.

منتشرشده در اخبار اقتصادی